赵伟：地产政策“工具箱”还有哪些空间
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赵伟：地产政策“工具箱”还有哪些空间
后续稳地产政策重点跟踪财税端，税费减免、财务贴息等可能成为贮备政策。 5月17日，稳地产政策周全加码，购房门坎、房贷利率已至汗青最低，后续政策还有哪些空间？ 相较过往，本轮地产低迷期间更长，“三年夜堵点”拖累修复节拍。 2024年头，地产新开工、完工面积延续低迷，地产投资负增加延续时长达22个月。 2024年前4月，衡宇新开工面积延续低迷、累计同比降落24.6%，完工累计同比降落20.4%，房地产投资保持负增加达22个月，累计同比降落9.8%；分项上看，装备购买和安装工程投资继续下探，3月累计同比别离为-16.3%、-16.6%。 曩昔两轮稳地产期间，购房政策优化、棚户区革新等落地结果较好。2008年10月起稳地产政策延续落地，2009年一季度地产发卖已显著回暖，累计同比转正至8.2%。2015年稳地产以“去库存”为主，“认贷不认房”等政策2014年9月起陆续出台；同时，2015年6月棚户区革新加快推动，促使昔时地产发卖、投资企稳回升。 与2008年、2015年分歧，本轮稳地产，地产发卖、室第库存、房企融资等方面均存在“堵点”。2023年，我国居平易近部分杠杆率已处较高程度，达64%，同时居平易近可安排收入增速放缓、就业决定信念待修复。室第库存高企，叠加房企融资存在“堵点”，使得本轮地产投资下滑延续时候跨越去两轮。 4月政治局会议后，全国稳地产政策加码，疏浚库存“堵点”旌旗灯号已现。 4月政治局会议后，“消化存量”“优化增量”成为地产新模式的“新摸索”。会议强调“兼顾研究消化存量房产和优化增量住房的政策办法，抓紧构建房地产成长新模式”。同时，4月多地试点住房“以旧换新”，助力地产“去库存”。例如，郑州2024年打算完成二手住房“以旧换新”1万套。 疏浚地产高库存“堵点”思绪进一步明白，存量商品房、地盘都可盘活。处所当局“以需定购”，组织处所国有企业以公道价钱收购一部门存量商品住房用作保障性住房；存量地盘，亦可经由过程当局收收受接管购等体例妥帖措置盘活。央行再设立3000亿元保障性住房再贷款，60%的本金撑持比例下估计将带动银行贷款5000亿元，政策旌旗灯号意义较着。 需求端政策“三箭齐发”，全国居平易近购房首付比下限、公积金和贸易贷款利率均已降至汗青最低，或可激活部门居平易近购房需求。当前，首套房和二套房首付比例下限下降5%，降至15%、25%；公积金贷款利率下调0.25%，5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率下限降至2.35%、2.85%；打消首套和二套住房贸易性贷款利率下限。 后续稳地产政策重点跟踪财税端，税费减免、财务贴息等可能成为贮备政策。 以2008年、2015年两轮稳地产期间为鉴，居平易近购房政策撑持中，首付比、房贷利率已降至汗青最低，后续稳地产政策重点跟踪财税端。购房税费减免方面，本轮稳地产针对住房换购者推出知足必然前提予以小我所得税退税优惠，而对购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策还没有有较年夜调剂，可能成为后续稳地产贮备政策。 地产“去库存”方面，处所国企助力地产“去库存”若要奏效，“准财务”和央行再贷款等撑持力度或仍需加年夜。若要将全国广义库销比降至18个月，在不斟酌发卖年夜幅回升的环境下，广义室第库存需削减近6亿平方米，依照2024年一季度全国新居出售均价估算，所需资金或超5万亿元，PSL等“准财务”、央行再贷款等撑持力度或仍需加年夜。 出于避免新增隐性债务，处所当局组织处所国有企业收储项目或需中心财务贴息或折价收购才可保持保障房项目自均衡。截至2024年3月，我国一线城市和部门强二线城市房钱回报率均处于3.5%以下。要实现避免新增隐性债务、项目自均衡，或需中心财务对收储项目贷款贴息，或各地随机应变按照房钱分歧收益率程度折价收购本地室第库存。 （作者系国金证券首席经济学家） 第一财经获授权转载自微信公家号“首席经济学家论坛”。。
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