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“约600元一小时” 中信证券：地产新政联合点评

中信证券：地产新政联合点评

　　引言　　5月17日午间，中国人平易近银行、国度金融监视治理总局别离发布《关于调剂小我住房贷款最低首付款比例政策的通知》、《关于调剂贸易性小我住房贷款利率政策的通知》和《关于下调小我住房公积金贷款利率的通知》。另外，当日国新办进行的国务院政策例行吹风会上中国人平易近银行副行长陶玲介绍了保障性住房再贷款相干环境。对此，我们点评以下：　　政策|地产政策齐发：聚焦扩需求、去库存　　5月17日何立峰副总理召开保交房工作视频会议做出工作摆设，触及完工交付、存量房收购等内容，可被视为对4月政治局会议精力的落地。当前地产政策强调在守住保交房底线的根本上聚焦“消化存量、优化增量”，一方面是经由过程下调首付比例和按揭利率下限等需求侧东西，并可能配套户籍、税收等政策，释放市场需求；另外一方面是鼓动勉励处所恰当收购存量房，但这一模式的推行仍需斟酌评估订价、财务压力、企业意愿等身分。　　▍事务：全国切实做好保交房工作视频会议5月17日在京召开，中共中心政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰指出，“要出力分类推动在建已售难交付商品房项目措置，全力撑持应续建项目融资和完工交付”；“相干处所当局应从现实动身，酌情以收回、收购等体例妥帖措置已出让的闲置存量室第用地”；“商品房库存较多城市，当局可以需定购，酌情以公道价钱收购部门商品房用作保障性住房”；“要继续做好房地产企业债务风险提防措置，扎实推动保障性住房扶植、城中村革新和‘平急两用’公共根本举措措施扶植‘三年夜工程’”。同日，央行公布打消全国层面首套住房和二套住房贸易性小我住房贷款利率政策下限；央行、国度金融监视治理总局公布首套、二套房住房贸易性小我住房贷款最低首付款比例调剂为不低于15%、25%。　　▍此次保交房工作视频会议和按揭利率、首付比例调剂等一系列政策落地可被视为4月政治局会议精力的落地，聚焦“消化存量、优化增量”。4月政治局会议提出，地产方面，要继续对峙因城施策、切实做好保交房工作、兼顾研究消化存量房产和优化增量住房的政策办法等要求。按照国度统计局数据，1-4月份，房地产开辟投资同比降落9.8%，新建商品房发卖面积降落20.2%，发卖额降落28.3%，衡宇新开工面积同比降落24.6%。同时，70个年夜中城市中，各线城市商品室第发卖价钱环比、同比降幅均有所扩年夜。瞻望后续，我们认为地产政策在继续守住保交房底线的根本上，将环绕“消化存量、优化增量”延续发力，鞭策需求释放和行业决定信念修复。　　▍市场化买卖是消化存量的首要体例，此次首付比例和按揭利率下限降落能帮忙下降居平易近购房本钱、释放需求，往后再看限购放松、户籍优化、税收抵扣等政策东西依然足够，或会相灵活态调剂。市场化买卖依然是消化存量最首要的体例，这需要共同需求侧政策“应出尽出”。首付比例方面，客岁8月，央行、国度金管总局公布首套住房和二套住房的最低首付款比例下限同一为不低于20%和30%。按照我们统计，今朝除北上广深等一线城市之外，其余绝年夜部门城市都已调剂首付比例到上述下限。此次央行、国度金管总局再次公布首套、二套最低首付款比例下限调剂为15%和25%，为各地首付比例进一步下调打开了下限空间。按揭利率方面，此前划定首套住房房贷利率下限为LPR减20个基点；二套房贷利率下限为不低于LPR加20个基点。贝壳研究院监测显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%（相当于LPR-36bp）、二套主流房贷利率平均为4.16%，此中，常州等部门城市首套房贷利率已降至3.25%汗青新低。此次央行公布打消全国层面首套住房和二套住房贸易性小我住房贷款利率政策下限，意味着处所按揭利率调剂的自立空间进一步加年夜。除此以外，瞻望后续，我们认为当前地产需求侧东西依然丰硕，包罗延续放松限购、优化户籍轨制等。按照彭湃新闻统计，包罗佛山、南京、杭州、沈阳等多个热点城市在内已有近20城购房便可申请落户。　　▍当局收购存量房有助于消化库存而且同步推动保租房扶植，今朝仍处于处所试点阶段，推行还需斟酌评估订价、财务压力、企业意愿等身分。会议提出“商品房库存较多城市，当局可以需定购，酌情以公道价钱收购部门商品房用作保障性住房”。今朝，当局“收储”模式首要包罗直领受购、以旧换新两种。前者是指，国资平台直接向开辟商收购，如5月14日杭州临安拟收购1万平方米商品住房用作公租房，规模是现房或一年内具有交付前提的期房。后者是指，国资平台收购居平易近旧房，售房款用于居平易近采办指定新居项目，这是今朝各地当局“收储”的首要体例。按照中指研究院最新统计，今朝撑持商品住房“以旧换新”的城市已跨越40个。按照我们统计，除郑州等个体城市之外，今朝各地已表露拟收购套数首要集中在200-800套，占本地二手房年成交套数5%之内。当前市场遍及存眷“收储”的资金范围，按照十四五保租房扶植方针，截至2023年末仍有300余万套的筹建方针，假定单套保租房面积平均为65平方米，直领受购、以旧换新两种模式化解库存占比各50%，合计所需金额总计或为1.8万亿元。5月17日央行公布设立3000亿元保障性住房再贷款，撑持处所国有企业以公道价钱收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，估计将带动银行贷款5000亿元。后续这一模式的年夜范围推行还需要斟酌当局出资订价、财务压力、房企吃亏确认等制约身分。　　▍风险身分：经济增速下行风险；政策推出力度、履行进度或结果不及预期；保障房扶植进度不及预期。　　地产|力促市场苏醒是最好的库存消化路径　　顺遂实现保交房的条件是房价企稳，房价企稳的要害是消化存量房源，消化存量房源的最有用法子是鞭策市场买卖苏醒，鼓动勉励公道置业需求释放。政策调剂首付，完全实现房贷利率市场化，估计将有用提振需求。经由过程总结处所经验，发放再贷款加年夜推行采办存量商品房作为保障性住房的实践。我们认为，这将进一步提振焦点城市商品房市场决定信念。收回存量地盘有益于进一步优化库存，分类措置和司法撑持则有益于避免道德风险，晋升社会舆论对政策的撑持度。总而言之，我们认为新政策松绑需求限制副感化小，焦点城市房价有望在年中企稳。我们看好房价趋稳布景之下的开辟企业和办事龙头。　　▍全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开。国新办进行国务院政策例行吹风会，介绍了各项配套政策环境。政策首要包罗压实各方主体责任，落实融资调和机制，鞭策在建已售未交付项目交付；妥帖措置闲置地盘，消弭开辟扶植障碍，答应企业公道调剂计划前提和设计要求；设立3000亿元保障性住房再贷款，组织处所回购存量商品房用作保障性住房；下降全国小我住房贷款最低首付比例要求，打消小我住房贷款利率下限，实现房贷利率市场化，下调公积金贷款利率。整体来看，政策内容丰硕，力度较年夜，估计对房地产市场企稳和保交房工作有着十分积极的影响。　　▍顺遂实现保交房的条件是房价企稳，房价企稳的要害是消化存量衡宇，消化存量衡宇的最有用法子是鞭策市场买卖苏醒，鼓动勉励公道置业需求释放。假如房价不竭下跌并构成恶性轮回，开辟主体的资金链不竭恶化，则有交付困难的项目可能愈来愈多。当前房价下跌的缘由，有居平易近对将来价钱预期灰心的身分，有供求关系阶段性恶化、待售产物范围偏年夜的身分，但更有按揭贷款利率太高、限制性政策过量的身分。固然消化存量住房的路径有良多（包罗购回建成商品房作为保障房等），但最底子的路径仍是力促市场发卖苏醒。据国度统计局和中国人平易近银行数据，2014年以来央行累计出台6次政策优化商品房首付比例，前4次集中于2014年10月至2016年2月，其对房地产根基面起到显著的支持感化，全国商品房发卖金额按月同比由2014年7月最低-16.0%晋升至2016年9月最高56.1%。本次政策优化为有政策限制以来商品房贷款最低首付比例下限，也是很长时候以来房贷利率第一次实现市场化。固然，从国际比力视野而言（见表3），我们认为全国首付比例仍有进一步优化的空间。据中国人平易近银行数据，截至2024年3月底，全国343个地级市中，已有75个城市下调了首套房贷利率下限，64个城市打消下限，3月新发放房贷利率为3.69%，同比降落45bps。跟着全国规模内的利率下限打消，我们认为按揭贷款利率有望更快回归市场化订价，在不斟酌LPR降落的条件下，全国按揭贷款利率订价有望下行到3.3%以下。整体来看，我们认为鼎力度的政策调剂既表现了当局稳住房地产市场的决心，也会对衡宇发卖起到积极增进的感化。　　▍总结处所经验，升维中心撑持，有益于普遍推开采办存量商品房作为保障性住房的实践。各地已有过采办存量商品房作为保障性住房的汗青经验，据中指研究院统计，截至5月6日，全国已有跨越50个城市出台“以旧换新、存量收储”撑持性政策。此次专门投放3000亿元保障性住房再贷款，用以收购房地产企业已建成未出售的商品房（不含以旧换新存量房收购，不克不及采办在建工程）。我们认为，因为新市平易近和无房工薪阶级的住房需求年夜量集中在焦点城市，收购存量商品房的步履估计也首要集中在焦点城市。因为地产企业和处所当局的现金流量表自然匹配，我们认为再贷款起到的是锦上添花的感化。即便在没有再贷款撑持的环境下，处所的收储也在周全睁开——再贷款落地估计将进一步提振焦点城市商品房市场。回购商品房作为保障房既知足了社会保障的要求，也消化了库存，有益于化解行业风险。　　▍收回存量地盘有益于进一步优化库存布局，保交房攻坚战则能有用避免道德风险。2020年前后地盘出让岑岭期时，各地确切出让了一批缺少市场需求，计划不公道，配套不完美的地盘，这些地盘本色上不具有后续开辟的根本，反而占用开辟企业资金，也华侈公共资本。政策明白，针对这些地盘，各地既可以公道调剂计划和设计要求，也能够由处所以公道价钱收回。这一脚踏实地的做法，有益于进一步化解房企不良存货。同时，在保交房攻坚战中，分类措置、司法撑持，特别是果断查处背法背规行动，把保护购房人正当权益摆在重要位置，能有用避免道德风险，从而晋升社会舆论对政策的撑持度。　　▍焦点城市焦点区域市场估计在年中率先苏醒。据国度统计局数据，1-4月全国商品房发卖金额28067亿元，发卖面积29252万平米，别离同比降落28.3%和20.2%（按国度统计局可同比口径计较，下同），降幅别离较前3月扩年夜了0.7和0.8个百分点。全国70个年夜中城市中，64个城市新居价钱下跌，69个城市二手房价钱下跌，此中一线城市新居和二手房价钱别离环比降落0.6%和1.1%，别离同比降落2.5%和8.5%，跌幅较3月均有较年夜幅度扩年夜。贝壳APP数据统计，五一假期后第一周（5.6-5.12）全国77个样本城市二手房成交量较五一前一周（4.22-4.28）同比增加4%，掮客人带看量同比增加10%。焦点城市政策优化亦有用遏制了挂牌量延续晋升势头，截至5月16日，144个样本城市二手房挂牌量较年头增加5.7%，但较4月28日降落0.2%，此中政策优化力度较年夜的北京、杭州别离降落2.8%和3.7%，显示居平易近预期慢慢改变。固然，政策以刺激消化库存、回购存量房为主，我们认为开辟投资的企稳还需要更长的时候。2024年前4月，全国房地产开辟投资同比降落9.8%，较前3月跌幅扩年夜0.3个百分点，新开工和完工面积别离同比降落24.6%和20.4%。　　▍风险身分：政策撑持房地产存量房库存去化的范围不及预期的风险；房地产撑持性政策结果不及预期的风险；房价延续下行的风险；房地产企业存量项目收储造成吃亏，年夜幅影响昔时事迹表示的风险。　　▍政策趋向十分开阔爽朗，松绑限制释放需求的政策副感化最小，也能切实解决问题。我们看好房价趋稳布景下的房地产开辟企业和办事龙头。整体来看，在诸多政策选项中，政策优先选择领会除不公道的限制（例如利率管束），释放真实需求，同时辅之以需要的回购，既知足了社会保障的需要，又消化了存量衡宇。我们认为，全部政策组合的本钱低、落实快、副感化小，有助于理顺全部房地产财产链介入者的市场化脚色。我们估计焦点城市房价行将企稳，看好估值较着偏低的开辟企业，也保举受益于市场苏醒的办事类公司。　　银行|地产金融政策影响几何？ 　　环绕首付比例和房贷利率的地产金融政策落地，既有政策放松亦有轨制优化。我们认为，为落实政治局会议“消化存量房产和优化增量住房”的要求，下阶段增量房贷利率下行空间将打开，限购政策亦有进一步放松可能。对贸易银行而言，当前地产金融营业的质量逻辑重于订价逻辑，建议紧密亲密存眷政策优化后商品房发卖和房企债务质量的边际转变。　　▍事项：5月17日午间，中国人平易近银行、国度金融监视治理总局别离发布《关于调剂小我住房贷款最低首付款比例政策的通知》、《关于调剂贸易性小我住房贷款利率政策的通知》和《关于下调小我住房公积金贷款利率的通知》。另外，当日国新办进行的国务院政策例行吹风会上中国人平易近银行副行长陶玲介绍了保障性住房再贷款相干环境。对此，我们点评以下：　　▍政策阐发：地产金融政策放松与机制优化的配合推动。此次三项地产金融政策调剂，既有政策放松的推动，亦有轨制放置的优化：　　1）全国性首付比例，为2023年8月以来再度调剂。2023年8月更新后的房贷政策划定，首套房最低房贷首付比例不低于20%，二套房不低于30%。此次通知将首套房和二套房最低首付比例别离下调5pcts至15%/25%。绝对程度看，此次调剂后的首套房和二套房最低首付比例均已为积年来最低程度。　　2）打消首套住房和二套住房房贷利率下限。2019年LPR鼎新后，首套和二套房贷利率最早别离设置了“LPR”和“LPR+60bps”的全国性下限。2022-23年住房贷款利率政策划态调剂机制的推出，房价同比和环比降落的城市，可以阶段性打消首套房贷利率限制。本次打消房贷利率政策下限，意味着在“因城施策”的框架下，各地可完全自立决议首套和二套房新发放按揭利率。　　3）小我住房公积金贷款利率下调25bps。5月18日起，周全下调小我住房公积金贷款利率25bps，调剂后5年及以下/以上首套房公积金利率为2.35%/2.85%，二套房利率为2.775%/3.325%。回首来看，自2015年10月存贷基准利率不再调剂后，住房公积金仅2022年10月下调15bps，此次25bps调剂幅度为最近几年来最年夜。　　4）设立保障性住房再贷款撑持“消化存量房产”。按照陶玲副行长介绍，设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓动勉励指导金融机构依照市场化、法治化原则，撑持处所国有企业以公道价钱收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，估计将带动银行贷款5000亿元。我们认为“央行再贷款+金融机构+处所国企”的模式摸索，有助于处所建成未售楼盘的加速出清，同时房企回流资金有助于对“保交楼”带来二次撑持。　　▍政策瞻望：增量房贷利率下行空间打开，限购政策仍有放松可能。1）增量房贷利率下行可期。此次小我住房贷款利率的全国性下限打消后，估计首要城市下阶段存在调降新发放按揭利率的可能（特殊是此前订价偏刚性的二套住房）。按照央行货泉政策履行陈述，2024年3月新发放按揭贷款利率为3.69%，综合参考汗青上“七折”利率期间的订价和当前部门非房信贷的订价环境，估计新发放按揭利率或慢慢向3%摆布看齐。2）限购政策亦有放松可能。今朝，一线城市仍保存了部门地产限购政策，我们估计下阶段相干政策存在渐进有序铺开的空间。另外，4·30中心政治局会议关于“消化存量房产”的定调下，下阶段环绕“保交楼”制订的进一步政策亦值得等候。　　▍银行影响：当前地产金融逻辑而言，质量重于订价。1）订价方面，下阶段新发放按揭贷款利率的可能进一步降落，估计对资产收益率仍有必然负面影响，但本年以来包罗“手工补息”规范、高息产物压降在内的欠债本钱管控，有望对息差带来更强的边际支持感化。2）质量方面，我们认为下阶段涉房贷款的质量转变更加主要，2023年底上市全国性银行的房地产对公贷款不良率均值为3.98%，当前依然处于不良表露的“爬坡阶段”。下阶段建议重点存眷地产金融政策放松后，商品房发卖的回暖环境和房企活动性和债务偿付能力的边际转变环境。　　▍风险身分：宏不雅经济增速年夜幅下滑，银行资产质量超预期恶化；区域经济景气宇年夜幅波动；各公司计谋推动不及预期；财务政策、财产政策超预期。。　　▍投资策略：政策结果察看期，估值修复推动期。环绕首付比例和房贷利率的地产金融政策落地，既有政策放松亦有轨制优化。我们认为，落实政治局会议“消化存量房产和优化增量住房”的要求，下阶段增量房贷利率下行空间打开，限购政策亦有进一步放松可能。对贸易银行而言，当前地产金融营业的质量逻辑重于订价逻辑，建议紧密亲密存眷政策优化后商品房发卖和房企债务质量的边际转变。板块投资而言，年头以来银行行情从客岁的年夜行分红逻辑最先向全板块舒展，事迹增速高、估值补涨空间年夜、分红收益率高的中小型银行表示杰出。4月底政治局会议隐含夯实宏不雅根本的政策发力标的目的，叠加房地产政策优化，有益投资者晋升风险偏好，在此布景下银行板块内部弹性品种短时间占优；中期角度看，分红逻辑估计仍有空间，成长逻辑与分红逻辑的跷跷板效应或将在后续月份的宏不雅指标波动中强化。 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