公募REITs投资生态建设迈入关键节点

　　● 本报记者 黄一灵　　6月21日，我国首批公募REITs迎来上市三周年。日前，中国证券报记者实探公募REITs的底层资产，用脚步测量公募REITs的成长和成长，感触感染财产和经济苏醒的脉动。　　业内助士认为，公募REITs投资生态扶植已步入一个要害节点，首发与扩募“双轮驱动”成长款式初见雏形。本年以来，公募REITs常态化刊行不竭加快，底层资产经营韧性不竭加强，二级市场正在恢新生力，为后续市场扶植缔造了有益情况。　　底层资产稳健经营　　走进普洛斯青岛前湾港国际物流园，某主营化装品的跨境电商企业在此地的仓库人员正在如火如荼地盘点和打包出货商品，旁边的货架足足有5层高，每层都放满了商品，商品种别超万种。　　中金普洛斯REIT是“首发+扩募”双首批的公募REITs之一，而普洛斯青岛前湾港国际物流园恰是中金普洛斯REIT首批扩募资产之一，其位于山东省青岛市前湾保税港区。中国证券报记者在该物流园内看到，园区距离前湾港四期船埠500米，园内客户包括年夜宗货色、跨境电商等财产。据悉，该物流园持久租约不变，截至2024年第一季度末，出租率88.93%，签约出租率98.79%。　　上述跨境电商企业相干负责人称，“618”时代，电商平台和商家会给一些优惠，消费者在前端下单以后，定单会主动流入到仓库的系统里，然后会按照分歧的定单来进行打包发货。以今朝的单量来看，该仓库的货色首要辐射国内市场，此中发往北上广深一线城市的货色相对更多。　　最近几年来，陪伴着直播经济的火热，跨境电贸易务进一步拓展，对物流供给链速度也有了更高的要求。该负责人直言：“普洛斯青岛前湾港国际物流园的区位前提对我们的直播定单来讲，优势加倍较着，好比从韩国过来的船根基上可以做到第二天达，到港今后，我们根基可以当天卸货入库，这对我们供给链的时效性是很年夜的保障。”　　在普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪看来，从投资者的角度来讲，仓储物流属于办事刚需的行业，具有穿越周期的不变性，资产处于稳健的经营状况，能发生较为延续、稳健的现金流。对资产设置装备摆设来讲，是一个很好的投资品种。　　不变分红回报投资者　　公募REITs稳健成长，底层资产质量过硬是根基保障。成长至今，公募REITs的底层资产类型包罗收费公路、财产园区、污水处置、仓储物流、洁净能源、保障性租赁住房、新能源、消费根本举措措施等。日前，银华绍兴原水水利封锁式根本举措措施证券投资基金已正式获受理，该项目有望成为我国水利根本举措措施公募REITs第一单。　　中金基金立异投资部履行负责人刘立宇认为：“公募REITs是特殊合适用来匹配成熟根本举措措施资产的金融产物。在资产端和资金端需求的配合鞭策下，延续把好的资产注入公募REITs的方针不会摆荡。”　　在公募REITs底层资产显现多元化趋向的同时，这一类资产也经由过程真金白银回报投资者。三年以来，陪伴公募REITs法则系统慢慢完美，公募REITs经由过程延续高频率分红，为投资者带来了不变收益。以沪市为例，2023年全年沪市公募REITs共实现营业收入超60亿元，累计分红超40亿元。　　业内助士介绍，公募REITs素质是不动产证券化，产物投资机遇来自资产端和产物端两部门。　　刘立宇直言：“公募REITs收益率首要包罗二级市场价钱的转变和分红两方面，二级市场价钱转变的影响身分除根基面之外，部门超预期身分的影响没法掌控，是以公募REITs的分红程度是斟酌重点。将来跟着更多专业化和差别化的投资者介入公募REITs投资，和投资公募REITs配套政策法则的完美，我们相信公募REITs将来可以逐步阐扬价值锚的感化，二级市场估值在公道区间运行。”　　本年有望年夜幅扩容　　自2021年6月首批公募REITs项目上市以来，国内市场已有36单公募REITs项目上市。以上交所为例，共有25单完成首发上市，全市场占比近70%。　　特别是本年以来，公募REITs成长驶入快车道。截至今朝，2024年内共7单公募REITs挂牌上市，刊行范围合计183.51亿元。与此同时，跟着首批扩募项目标顺遂落地及稳健运营，更多扩募项目接连不断，年内已有多只公募REITs发布拟扩募通知布告。　　对公募REITs市场来讲，首发和扩募都是市场成长的必经之路。中金公司研究部REITs研究小组履行负责人、阐发师孙元祺暗示：“本年还有良多项目已处于申报和审理环节，到本年底，估计刊行上市项目标数量或有比力较着的增加，本年比拟曩昔几年的整体刊行节拍可能变快。”　　在孙元祺看来，公募REITs市场的范围越年夜，理论上能吸引的资金越多，市场买卖活跃度也将取得支持，并构成投融良性轮回。“到今朝为止，中国公募REITs的整体范围潜力还远远没有释放，将来三年多是一个利率情况较为友爱的时段，公募REITs‘首发+扩募’两条腿走路料成为年夜势所趋。”　　赵明琪亦暗示：“公募REITs在中国是一个新闹事物，上市三年来成长速度很是快。从中国公募REITs市场成长趋向来看，将来市场会变得加倍良性和健康，将迈向扩容提质新阶段。”