黑牡丹（集团）股份有限公司关于回复上海证券交易所对公司2023年年度报告信息披露监管工作函的公告

登录新浪财经APP 搜刮【信披】查看更多考评品级 证券代码：600510 证券简称：黑牡丹（维权） 通知布告编号：2024-042黑牡丹（团体）股分有限公司关于答复上海证券买卖所对公司2023年年度陈述信息表露监督工作函的通知布告本公司董事会及全部董事包管本通知布告内容不存在任何子虚记录、误导性陈说或重年夜漏掉，并对其内容的真实性、正确性和完全性承当法令责任。黑牡丹（团体）股分有限公司（以下简称“黑牡丹”或“公司”）于近日收到上海证券买卖所下发的《关于黑牡丹（团体）股分有限公司2023年年度陈述的信息表露监督工作函》（上证公函【2024】0701号）（以下简称“《工作函》”），经上海证券买卖所对公司2023年年度陈述过后审核，为便于投资者理解，请公司进一步弥补表露相干信息。公司收到《工作函》后高度正视，针对《工作函》存眷的问题，公司及公司2023年年度陈述的审计机构当即组织相干人员就《工作函》所列问题进行了当真阐发与核对，并向上海证券买卖所进行了书面答复，现将对《工作函》的答复内容通知布告以下：问题1：年报显示，公司存货期末账面余额92.69亿元，此中开辟产物和开辟本钱期末账面余额合计82.17亿元，本期计提响应存货贬价预备合计2.48亿元，而2021年、2022年公司计提响应存货贬价预备别离为67.68万元、1,200.45万元。请公司：（1）分项目列示陈述期内计提存货贬价预备的相干进程及其要害假定与参数，包罗但不限于估计售价、可售面积、至落成仍需产生的本钱、估计发卖费用及税金等；（2）连系项目开辟及发卖环境、所处区域及周边可比楼盘售价等，申明估计售价等参数拔取的公道性，本期减值计提金额的正确性；（3）连系近三年存货贬价预备的计提环境、所处区域及周边项目售价转变等，申明本期计提年夜额减值的缘由及公道性，是不是存在前期应计提减值而未计提的景象。答复：1、分项目列示陈述期内计提存货贬价预备的相干进程及其要害假定与参数，包罗但不限于估计售价、可售面积、至落成仍需产生的本钱、估计发卖费用及税金等公司存货期末账面余额92.69亿元，此中开辟产物和开辟本钱期末账面余额合计82.17亿元，本期计提响应存货贬价预备合计2.48亿元，首要系南京牡丹年夜不雅和苑项目计提2.24亿元及常州牡丹蓝光晶曜项目计提0.25亿元，具体环境以下：（一）南京牡丹年夜不雅和苑项目公司2023年末按存货账面余额与可变现净值孰低进行测试，减值测试时，综合斟酌该项目售价、周边竞品房价和市场身分对该项目标售价暂估，公司估计室第及贸易发卖均价约为2.86万元/平方米。具体测试进程及成果以下：单元：万元■注1：“估计发卖金额②”及“至落成时估量将要产生的本钱③”均已斟酌必然比例的客户选择2800元/平方米的精装进级包。注2：“估计发卖金额②”的测算进程以下：■注：估计发卖均价（含必然比例2800元/平方米精装进级包，含税)约为28,634.86元/平方米，为了同一计较单元，表中列示至万元。经测试，该项目2023年度期末存货“可变现净值⑤”低于“存货账面余额①”，故公司按照“存货账面余额①”与“可变现净值⑤”的差额，对该项目计提存货贬价预备22,382.83万元。（二）常州牡丹蓝光晶曜项目公司2023年末按存货账面余额与可变现净值孰低进行测试，减值测试时，综合斟酌该项目售价、周边竞品房价和市场身分对该项目标售价暂估，公司估计项目室第发卖均价为1.6万元/平方米、贸易发卖均价为2万元/平方米、车位发卖均价为3.5万元/个。具体测试进程及成果以下：单元：万元■注：“估计发卖金额②”的测算进程以下：■经测试，该项目2023年度期末存货“可变现净值④”低于“存货账面余额①”，故公司按照“存货账面余额①”与“可变现净值④”的差额，对该项目计提存货贬价预备2,520.00万元。2、连系项目开辟及发卖环境、所处区域及周边可比楼盘售价等，申明估计售价等参数拔取的公道性，本期减值计提金额的正确性（一）南京牡丹年夜不雅和苑项目估计售价拔取缘由牡丹年夜不雅和苑项目位于南京市江宁区麒麟街道纬七路以北、经二路以西，项目用地52,397.88平方米，总建筑面积148,841.63平方米，于2022年9月初次开盘预售。2023年度，已预售的室第成交均价为2.71万元/平方米（不含精装进级包价钱）。该项目发卖环境以下表所示：单元:平方米■注：鉴于该项目周边竞品以价换量阶段性解决现金流策略，对该项目发卖造成必然影响；公司经综合研判，对峙品质地产的定位，并未追随年夜幅降价，偏重在建成落后行现房发卖。周边竞品楼盘2023年度成交价钱以下表所示：单元：万元/平方米■注:数据来历克而瑞。综合斟酌本项目售价、周边竞品房价和市场身分对南京项目标售价暂估，公司估计项目室第及贸易发卖均价约为2.86万元/平方米（斟酌必然比例2800元/平方米的精装进级包）。（二）常州牡丹蓝光晶曜项目估计售价拔取缘由牡丹蓝光晶曜项目位于常州市新北区新桥街道仁和路以东，红河路以南，崇以路西侧，云和路北侧，该项目已于2022年12月完工交付，截至2023年底，室第仅余一套，残剩少许商铺及部门车位。受市场行情影响，周边竞品楼盘壹号天禧、碧玥和鸣、金科光亮府、金科保利北郡室第成交价钱约1.6-2万元/平方米，商铺售价约1.8-2.6万元/平方米，车位成交价钱约3.5-4万元/个；同时，为加速项目清盘，公司后续拟斟酌发卖促销政策。故综合斟酌项目现实环境、周边竞品价钱和后期发卖策略，公司估计该项目室第发卖均价为1.6万元/平方米、贸易发卖均价为2万元/平方米、车位发卖均价为3.5万元/个。综上，公司参考了周边竞品楼盘项目标发卖价钱，同时根据项目本身现实发卖价钱，并连系项目推售节点及发卖周期，作为减值测试中估计售价的拔取根据。是以，公司减值测试当选取的估计售价公道，存货贬价预备计提公道充实。3、连系近三年存货贬价预备的计提环境、所处区域及周边项目售价转变等，申明本期计提年夜额减值的缘由及公道性，是不是存在前期应计提减值而未计提的景象（一）南京牡丹年夜不雅和苑项目1、2022年底减值测试环境该项目于2022年9月开盘,至2022年底项目已售室第均价为3.07万元/平方米（不含2800元/平方米的精装进级包价钱），周边竞品楼盘2022年度成交价钱以下表所示：单元：万元/平方米■注:数据来历克而瑞。2022年底，跟着宽松利好的房地产政策不竭落实，叠加2022年12月非凡期间管控政策周全铺开，市场端显现本色性升温，2023年一季度呈现小阳春回暖，公司在那时编制2022年年报时，综合斟酌该项目售价、周边竞品房价和市场积极身分，对南京项目标售价暂估并进行减值测试，具体测试进程及成果以下：单元：万元■注1：“估计发卖金额②”及“至落成时估量将要产生的本钱③”均已斟酌必然比例的客户选择2800元/平方米的精装进级包。注2：“估计发卖金额②”的测算进程以下：■注：估计发卖均价（含必然比例2800元/平方米精装进级包，含税)约为30,763.06元/平方米，为了同一计较单元，表中列示至万元。经测试，该项目2022年度期末存货“可变现净值⑤”高于“存货账面余额①”，即⑤＞①，该项目不存在减值迹象，故未计提存货贬价预备。2、2023年底减值测试环境2023年4月后，市场需求又最先缩短，购房需求不足，不雅望情感稠密；2023年下半年，市场延续走低，消费者置业意愿仍鄙人降，固然在一系列政策刺激下市场有所回暖，但结果较弱，市场范围缩短、房价走低的场合排场未产生本色性改变；另外一方面，该项目周边竞品楼盘以价换量阶段性解决现金流策略，对该项目发卖亦造成必然影响。公司按照市场环境恰当调剂了发卖价钱，2023年底进行减值测试并计提了22,382.83万元存货贬价预备（详见本问题答复一和二）。（二）常州牡丹蓝光晶曜项目1、2021年底、2022年底减值测试环境鉴于该项目室第于2019年12月31日开盘，截至2020年底，项目室第已根基预售清盘。商铺于2021年6月和10月别离到达发卖前提，截至2021年底，商铺发卖均价2.65万元/平方米；截至2022年底，商铺发卖均价2.63万元/平方米。车位于2022年8月到达发卖前提，2022年度发卖车位354个，成交价钱约6-10万元/个。2021年及2022年存货期末减值测试环境以下表所示：单元：万元■经测试，该项目2021年及2022年度期末存货“可变现净值⑤”均高于“存货账面余额①”，即⑤＞①，该项目不存在减值迹象，故未计提存货贬价预备。2、2023年底减值测试环境2023年度，为加速项目清盘，公司后续拟斟酌发卖促销政策，故公司综合斟酌项目现实环境、周边竞品价钱和后期项目推售节点和发卖周期，对估计售价进行公道估量，2023年底进行减值测试并计提了2,520.00万元存货贬价预备（详见本问题答复一和二）。综上所述，公司充实斟酌项目所处区域、周边项目售价、市场身分及后期该项目推售节点及发卖周期等动态转变进行减值测试，不存在前期应计提减值预备而未计提的景象。4、年审管帐师定见（一）核对法式1、领会公司计提存货贬价预备触及具体项目相干环境，获得减值测试相干资料。2、领会与评价公司治理层在存货可变现净值测试过程当中所利用的方式、参数的选择、猜测将来收入等的公道性。3、领会与阐发各存货项目预售签约发卖价钱、在房地产治理部分存案价钱和同地域附近楼盘的发卖价钱，并连系公司现实环境阐发估计售价的公道性。4、对公司存货贬价测试进程进行阐发性复核，评价存货贬价预备计提的公道性。（二）核对定见经核对，我们认为：公司本期计提的贬价预备是公道的，不存在前期应计提减值预备而未计提的景象。问题2、年报显示，公司其他应收款期末账面余额20.88亿元，此中对无锡绿鸿房产开辟有限公司（以下简称无锡绿鸿）其他应收款期末账面余额4.98亿元，本期单项计提坏账预备1.08亿元，前期未计提坏账预备。计提缘由首要系无锡绿鸿项目未能按预期推动，债权呈现必然收受接管风险，陈述期内公司收到背约金1,068.48万元。请公司：（1）弥补表露公司对无锡绿鸿其他应收款的具体环境，包罗构成时候和缘由、账龄、过期环境、已采纳和拟采纳的催收办法、回款环境等，并表露本期信誉减值损掉的具体测试进程；（2）对照近三年信誉减值损掉的测算进程、无锡绿鸿履约能力转变时点和缘由等，申明本期对无锡绿鸿其他应收款计提坏账年夜幅增添的缘由及公道性，是不是存在前期应计提坏账而未计提的景象；（3）连系前述问题和其他首要其他应收款计提减值的具体环境，申明其他应收款信誉减值损掉计提是不是充实。答复：1、弥补表露公司对无锡绿鸿其他应收款的具体环境，包罗构成时候和缘由、账龄、过期环境、已采纳和拟采纳的催收办法、回款环境等，并表露本期信誉减值损掉的具体测试进程（一）无锡绿鸿其他应收款构成时候和缘由、账龄、回款环境及过期环境按照房地产开辟模式及行业老例，房地产企业凡是在竞得地盘利用权后，成立房地产项目公司，负责该项目标开辟运营；因房地产开辟前期需要年夜量资金投入以付出地盘款及相干税费、前期工程支出等，为撑持房地产项目标开辟与运营，知足房地产项目公司出产经营成长过程当中的资金需求，凡是由股东方按持股比例、划一前提对项目公司供给股东告贷，后续项目公司预售收到房款后，在现金流知足项目平常支出的条件下分步了偿股东告贷。2021年6月，公司召开九届二次董事会会议，审议经由过程了《关于公司全资子公司向拟参股公司供给告贷的议案》，赞成公司全资子公司常州黑牡丹置业有限公司（以下简称“黑牡丹置业”）向拟参股投资的无锡绿鸿房产开辟有限公司（以下简称“无锡绿鸿”）供给为期不跨越24个月、总额不跨越人平易近币4.10亿元的告贷，告贷利率为年利率8%。后续黑牡丹置业将向无锡绿鸿投资不跨越1,175万元取得其35%股权，届时无锡绿鸿将成为黑牡丹置业的参股子公司。（详见公司通知布告2021-035）2021年6月，黑牡丹置业、无锡绿鸿其余股东无锡国盛房产开辟有限公司（以下简称“无锡国盛”）及无锡绿鸿签订了《无锡鸿山项目增资扩股合作和谈》，两边股东以划一前提，按持股比例对无锡绿鸿供给告贷。2021年7月，公司全资子公司黑牡丹置业认缴1,085万元增资无锡绿鸿（无锡绿鸿注册本钱3,100万元），黑牡丹置业持股35%。2023年4月21日及2023年5月15日，公司别离召开了九届十三次董事会会议及2022年年度股东年夜会，审议并经由过程了《关于春联营企业供给告贷暨联系关系买卖的议案》，赞成黑牡丹置业按其35%的持股比例向无锡绿鸿供给为期不跨越36个月、总金额不跨越人平易近币47,250.00万元的告贷（含前期已供给的告贷），用于无锡绿鸿房地产项目后续支出，告贷利率为0%。同时，无锡绿鸿其余股东无锡国盛以划一前提按所持无锡绿鸿65%股权比例向其供给告贷。（详见公司通知布告2023-033）2023年6月，黑牡丹置业与无锡绿鸿和无锡国盛签订了《股东告贷和谈弥补和谈》，黑牡丹置业向无锡绿鸿供给总金额不跨越47,250.00万元告贷（含前期已供给的告贷），同时，无锡国盛以划一前提按所持无锡绿鸿65%股权比例向其供给告贷。在《股东告贷和谈弥补和谈》签订前股东已向无锡绿鸿供给的告贷，告贷刻日由《股东告贷和谈》原商定的24个月调剂为60个月，针对弥补和谈签订后股东标的目的无锡绿鸿新增供给的告贷，告贷刻日为36个月。告贷时代在2023年6月27日前的告贷年利率按原《股东告贷和谈》商定的8%计，在2023年6月28日至2026年6月27日时代的告贷年利率按0%计，按告贷现实占用额及天数计较利钱。（详见公司通知布告2023-045）该其他应收款余额及账龄环境以下所示：单元：万元■截至今朝，因该其他应收款还在告贷刻日内，暂未回款，尚不存在过期的环境。（二）信誉减值损掉的具体测试进程按照《企业管帐准则第22号-金融东西确认和计量》划定：对金融资产，信誉损掉为企业应收取的现金流与预期收取的现金流之间的差额确认信誉损掉。经测试，2023年底公司对无锡绿鸿应付的告贷本金及利钱合计计提了10,808.86万元的坏账预备，具体测算进程及拔取参数以下：单元：万元■对告贷本金部门，“预期收取的现金流②”具体测算逻辑及进程以下：鉴于无锡绿鸿项目标产物形态及数目、开辟进度及打算均还没有肯定，没法公道估量项目预售收到房款后的可预期收取的现金流；且截至2023年陈述期末，还没有投入年夜额工程支出，首要资产为该块地盘，是以公司在减值测试时，将地盘可变现现金流作为将来现金流流入的根据。经查询周边地盘成交价钱，无锡市新吴区2023年度成交的13幅纯室第地块楼面地价的均价为11,577.95元/平米；无锡绿鸿项目标地上计容建筑面积97,456.08平米，楼面地价为12,001.82/平米，公司对告贷本金“预期收取的现金流②”计较进程以下：■注：“项目楼面地价（万元/㎡）A”约为12,001.82/平方米，“周边地盘成交均价（万元/㎡）B” 约为11,577.95/平方米，为了同一计较单元，表中列示至万元。公司在编制2023年年报时代存眷到，受房地产市场低迷影响，2024年一季度无锡市新吴区地盘出让的纯室第地块挂牌坊面均价，相较2023年度有进一步降落趋向，且斟酌到合作方短时间内资金状态未能获得底子性改变，故公司秉承谨严性原则，以该项目标“地盘减值金额D”全额对告贷本金计提了4,130.86万元坏账预备，且对告贷利钱余额6,678.00万元全额计提了坏账预备，合计10,808.86万元。（三）已采纳和拟采纳的办法公司积极对该参股项目进行风险治理，一方面，为节制风险进一步扩年夜，无锡绿鸿项目放缓开辟节拍，削减进一步资金投入；另外一方面，公司屡次与无锡绿鸿控股股东商量解决方案，如引进具有更强履约能力的新股东、追求项目标整体让渡、追求当局回购等。同时，由于无锡绿鸿控股股东未按合作和谈按时实行相干义务，公司催促无锡绿鸿控股股东按合作和谈实行背约责任，2023年度已收到无锡绿鸿控股股东补偿的背约金1,068.48万元。2、对照近三年信誉减值损掉的测算进程、无锡绿鸿履约能力转变时点和缘由等，申明本期对无锡绿鸿其他应收款计提坏账年夜幅增添的缘由及公道性，是不是存在前期应计提坏账而未计提的景象1、2021年底、2022年底减值测试环境为顺遂推动合作项目标实行，2021年-2022年公司按持股比例与无锡绿鸿持股65%股东以划一前提对无锡绿鸿供给股东告贷，首要用于付出地盘出让金及相干税费等。公司自2021年6月最先参股投资该项目，截至2021年底，该项目尚在前期推动中，公司认为该其他应收款未呈现较着的减值迹象，故未对告贷计提坏账预备。截至2022年底，上述债权还没有届期，未本色产生债务履约风险；另外一方面，鉴于该项目标产物形态及数目、开辟进度及打算均还没有肯定，没法公道估量项目预售收到房款后的可预期收取的现金流，且2022年底还没有投入年夜额工程支出，其首要资产为该块地盘（截至2022年底，无锡绿鸿资产总额139,374.79万元，存货金额132,775.85万元，此中地盘账面金额116,970.80万元,工程投入金额仅2,569.59万元），故对该其他应收款进行减值测试时将地盘可变现现金流作为将来现金流流入的根据。经查询，该项目所处的无锡市新吴区2022年成交的纯室第9幅地块楼面地价的均价为12,307.50元/平米，高于该项目楼面地价12,001.82元/平米，地盘未产生减值，预期收取的现金流年夜于应收取的现金流。故公司在2022年陈述期末认为该其他应收款未呈现较着的减值迹象，未对告贷计提坏账预备。2、2023年底减值测试环境该项目自2022年10月工程陆续暂缓实行至2023年春节后停工，2023年上半年该项目营销及运营治理等正常展开，股东两边仍在积极推动该项目开辟事宜，但下半年受房地产市场影响及无锡绿鸿控股股东本身情势转变，项目未能按公司预期推动，至2023年陈述期末仍未复工。经公司评估上述债权呈现必然收受接管风险，公司秉承谨严性原则，总计对该其他应收款计提了10,808.86万元的坏账预备（详见本问题答复一）。综上，公司充实斟酌周边地盘成交价钱、项目推动进度、合作方环境等动态转变进行减值测试，不存在前期应计提坏账预备而未计提的景象。3、连系前述问题和其他首要其他应收款计提减值的具体环境，申明其他应收款信誉减值损掉计提是不是充实截至2023年底，公司前五年夜其他应收款环境以下表所示：单元：万元■如上表所示，前五年夜其他应收款收款对象共分为三种类型：1、参股的房地产项目公司：常州环龙星斗置业有限公司（以下简称“环龙星斗”）、无锡绿鸿房产开辟有限公司及上海港兴置业有限公司（以下简称“上海港兴”）；2、控股房地产项目公司的少数股东：无锡蓝光灿琮房地产治理咨询有限公司（以下简称“蓝光灿琮”）；3、预售资金监管的第三方托管机构：常州正泰房产居间办事有限公司。（一）参股房地产项目公司按照房地产开辟模式及行业老例，房地产企业凡是在竞得地盘利用权后，成立房地产项目公司，负责该项目标开辟运营；因房地产项目开辟前期需要年夜量资金投入以付出地盘款及相干税费、项今朝期工程支出等，为撑持房地产项目标开辟与运营，知足房地产项目公司出产经营成长过程当中的资金需求，凡是由股东方按持股比例、划一前提对项目公司供给股东告贷，后续项目公司预售收到房款后，在项目现金流知足项目平常支出的条件下分步了偿股东告贷。公司与常州环龙星斗置业有限公司、无锡绿鸿房产开辟有限公司及上海港兴置业有限公司之间的其他应收款均为该种环境下供给的股东告贷及孳息。1.上海港兴公司已于2022年度对上海港兴的其他应收款计提坏账预备合计9,297.62万元，具体环境以下：上海港兴系公司持股51%的控股子公司常州牡丹君港置业有限公司（以下简称“牡丹君港”）持股40%的参股子公司。为撑持上海港兴正常运营，保障其投资持股50%的姑苏瑞兴房地产有限公司（以下简称“姑苏瑞兴”）所开辟的房地产项目顺遂完工交付，2021年11月，牡丹君港按持股比例、按其余股东划一前提向上海港兴供给了告贷18,206.39万元（详见公司通知布告2019-074）。截至2022年12月31日，牡丹君港应收上海港兴账面余额为20,677.62万元，此中本金18,206.39万元，利钱2,471.23万元。2022年，房地产市场的波动使得姑苏瑞兴所开辟的房地产项目发卖不及预期，姑苏瑞兴在斟酌那时市场环境、并连系项目将来现金流及开辟总本钱，调剂了营销策略，必然水平调低了项目售价。按照上述环境，2022年陈述期末，公司动态研判并按照《企业管帐准则第22号逐一金融东西确认和计量》及公司管帐政策的相干划定，对牡丹君港对上海港兴的其他应收金钱进行了零丁减值测试,判定上述告贷及利钱的估计可收回金额为11,380万元，故对应收取的现金流与预期收取的现金流之间的差额计提了坏账预备9,297.62万。具体计较进程以下：单元：万元■注：穿透持股比例③ = 牡丹君港对上海港兴的持股比例40% * 上海港兴对姑苏瑞兴的持股比例50%后续公司将延续存眷上海港兴及所投资房地产项目标经营环境，并经由过程公司委派的董事积极介入重年夜事项的决议计划，极力促使姑苏瑞兴治理层经营好该项目，提高项目去化速度，做好风险动态跟踪评估研判工作，节制公司资金风险及投资损益，进一步催促上海港兴在具有还款前提的环境下实时还款，保护公司及股东的正当权益。2023年度，上海港兴合计偿还牡丹君港告贷4,100万元。2.无锡绿鸿公司已于2023年度对无锡绿鸿的其他应收款计提坏账预备合计10,808.86万元（具体环境详见本问题的答复一）。3.环龙星斗环龙星斗为公司2022年下半年参股投资的房地产项目公司，公司与常州环龙实业投资成长有限公司（以下简称“环龙实业”）配合开辟环龙星斗持有的位于常州市新北区泰山路以西、汉江中路以北的JZX20211501地块，公司今朝持有环龙星斗35%股权。公司别离于2022年10月19日、2022年11月10日、2023年5月6日与环龙星斗签订了《股东告贷和谈》，向环龙星斗别离供给42,432.80万元、56,577.07万元、2,100.00万元告贷，用于付出项目地块地盘出让金、付出工程款及其他经营金钱等；告贷利率为年利率4.75%。同时，环龙星斗持股65%的股东环龙实业以划一前提，按所持环龙星斗股权比例对其供给告贷（详见公司通知布告2022-072、2022-078、2023-038）。截至陈述期末，该项目正在按打算开辟扶植中，告贷还没有届期，项目还没有预售，经项目初步回报测算，预期收取的现金流年夜于应收取的现金流，该股东告贷不存在减值迹象，故未对其计提坏账预备。（二）控股房地产项目公司的少数股东按照《中华人平易近共和国城市房地产治理法》，房地产项目公司在取得商品房预售许可证后，可以进行预售。按照房地产开辟模式及行业老例，项目公司获得预收款后，在充实保障项目后续经修建设所需资金的根本上，为提高资金利用效力，将充裕资金按股权比例、划一前提向股东供给告贷。蓝光灿琮为常州牡丹蓝光晶曜项目公司持股49%的少数股东，该项目已于2019年12月开盘预售，截至2023年底，室第仅余一套，残剩少许商铺及部门车位。对蓝光灿琮的其他应收款是基于上述房地产行业老例，在充实保障项目后续经修建设所需资金的根本上，将充裕资金按股权比例、划一前提向股东两边供给的告贷，且该金额未跨越股东可以从该项目可主张的权益总额，在项目结算时可抵减该告贷。截至2023年底，该项目公司的期末净资产为35,459.74万元，按蓝光灿琮对项目公司持有的49%股权计较，其可主张的股东权益金额约为17,375.27万元，加上估计将来该项目可能还可实现的利润约3,700万元，根基可笼盖该项目公司对蓝光灿琮供给的告贷本金及其孳息合计金额17,380.96万元。故公司认为在2023年底，该其他应收款根基上不存在没法收回的风险，故未对其计提坏账预备。（三）预售资金监管的第三方托管机构按照《常州市商品房预售资金监管实行法子》，为保障房地产项目完工交付，保护购房人正当权益，增进房地产市场安稳健康成长，本市市区规模内经核准预售的商品房项目，预售资金由市住建局确认的机构作为预售资金第三方托管机构监管。按照《关于确认市区存量房买卖资金监管买卖包管机构的通知》常住建〔2023〕22号、《市当局办公室关于转发市住建局人平易近银行常州市中间支行常州银保监分局〈常州市商品房预售资金监管实行法子〉的通知》常政办发〔2022〕47号、《关于确认商品房预售资金第三方托管机构的通知》常住建〔2022〕143号等文件，今朝常州市商品房预售资金第三方托管、存量房买卖资金监督工作由常州正泰房产居间办事有限公司具体负责实行。预售商品房楼栋扶植到达划定的工程形象进度节点，由房地产开辟企业提出资金拨付利用申请，辖区住房和城乡扶植局核实赞成后，将监管资金拨付给房地产开辟企业，根基上不存在没法收回的景象，故未对其计提坏账预备。综上，公司充实斟酌其他应收款构成缘由、收受接管风险等身分，对存在减值迹象的其他应收款已按减值测试成果计提信誉减值损掉，不存在其他应收款信誉减值预备计提不充实的环境。4、年审管帐师定见（一）核对法式（1）领会公司相干内部节制环境，评价测试其设计和履行是不是有用，评估治理层对信誉风险评估和辨认的公道性。（2）领会计提年夜额信誉减值相干环境，获得计提年夜额信誉减值资料。（3）对年夜额信誉减值测试进程进行阐发性复核，评价信誉减值计提的公道性。（4）经由过程阐发其他应收款账龄，连系履行函证法式和期后回款环境，阐发评价计提信誉减值预备的公道性和充实性。（二）核对定见经核对，我们认为：本期对无锡绿鸿其他应收款计提年夜额信誉减值公道，不存在前期应计提坏账而未计提的景象；其他应收款信誉减值计提充实。问题3、年报显示，公司2023年实现营业收入73.45亿元，同比降落36.38%；应收账款期末账面余额86.96亿元，同比增加33.93%，变更趋向与收入转变相背离，且平均账龄有所增加。公司对应收账款累计计提坏账预备1.99亿元，此中按单项计提的应收账款1.58亿元已全额计提坏账预备，应收当局方金钱81.71亿元未计提坏账预备。请公司：（1）分营业板块弥补表露陈述期内应收账款相干首要项目标具体环境，包罗但不限于房产发卖或工程施工等所涉项目名称、交付或施工进度、合同金额、对应收入确认、应收账款金额、账龄及减值计提环境等；（2）连系问题（1）和公司收入下滑趋向，申明公司应收账款年夜幅增加且占比力高的缘由及公道性，前期收入确认是不是公道；（3）连系公司对当局方应收账款的首要欠款方环境、账龄、结算与回款环境、是不是过期等，申明对相干应收账款未计提减值的公道性和充实性。答复：1、分营业板块弥补表露陈述期内应收账款相干首要项目标具体环境，包罗但不限于房产发卖或工程施工等所涉项目名称、交付或施工进度、合同金额、对应收入确认、应收账款金额、账龄及减值计提环境等截至2023年底，公司应收账款期末账面余额86.96亿元，此中新型城镇化扶植营业板块发生的应收账款约84.58亿元，占比97.26%，纺织服装营业板块发生的应收账款账面余额2.38亿元，占比2.74%。（一）新型城镇化扶植营业板块公司新型城镇化扶植营业板块前十年夜项目标应收账款余额合计719,681.21万元，占该营业板块2023年应收账款余额的比例为85.09%，对应2023年度确认收入金额362,421.23万元，占公司2023年度营业收入的49.34%，具体环境以下：单元：万元■（二）纺织服装营业板块公司纺织服装营业板块发生的前五年夜应收账款余额合计16,980.32万元，占该营业板块2023年应收账款余额的比例为71.38%，具体环境以下表所示：单元：万元■2、连系问题一和公司收入下滑趋向，申明公司应收账款年夜幅增加且占比力高的缘由及公道性，前期收入确认是不是公道（一）公司2023年度收入降落首要缘由公司2023年度及2022年度营业收入增减变更环境以下表所示。2023年度公司营业收入下滑首要系：一方面，受房地产项目交付周期和房地产市场影响，本期商品房收入确认较上年同期削减；另外一方面，2022年底让渡所持深圳市艾特网能手艺有限公司（以下简称“艾特网能”）全数75%股权，相干营业收入不再纳入归并报表规模综合而至。单元：万元■1、商品房项目收入较上年同期削减38.64亿元2022年度及2023年度公司首要完工交付项目及收入确认环境以下表所示：单元：亿元■上述交付项目标变更首要系公司前期拿地节拍的波动而至，在手项目跟着预售及完工交付也慢慢削减。跟着商品房市场整体需求萎缩，公司商品房项目去化速度也放缓，公司预售可确认收入比例亦随之降落。上述环境综合致使公司商品房项目收入降落。2、数字能源根本举措措施收入较上年同期削减7.26亿元首要系2022年11月公司将持有的艾特网能全数75%股权和谈让渡，并于2022年12月27日完成工商变动挂号，艾特网能不再纳入公司归并报表规模，故2023年度公司营业收入中不再包括其所经营的数字能源根本举措措施营业（详见公司通知布告2022-092）。（二）公司2023年底应收账款余额增添首要缘由2023年底，公司应收账款余额86.96亿元，较2022年底应收账款余额64.94亿元，增添了22.03亿元，同比增加33.92%。首要系2023年度公司完工交付了百馨西苑五期和新景花圃五期两个定销商品房项目，上述两个项目2023年度确认营业收入合计29.39亿元。定销商品房收款模式与通俗商品房预售制分歧，系按地盘招拍挂时的前提要求，在完工交付后构成应收账款并分期进行收款。综上，通俗商品房和定销商品房发卖模式的差别致使发卖回款节拍存在显著区分，并叠加公司房地产项目交付周期及房地产市场削弱的影响，通俗商品房发卖收入削减，定销商品房发生的应收账款增添，综合致使公司收入下滑，但应收账款增加；公司本期收入确认政策连结了一向性，合适《企业管帐准则第十四号逐一收入》划定及同业业管帐政策老例，不存在前期收入确认有不公道、不谨慎的景象。3、连系公司对当局方应收账款的首要欠款方环境、账龄、结算与回款环境、是不是过期等，申明对相干应收账款未计提减值的公道性和充实性公司营业涵盖多种当局性营业，包罗定销商品房（如当局的保障性安居工程）、市政工程施工（如高架桥、道路、高铁场站周边、黉舍、公园等）、一级地盘前期开辟、PPP项目等，上述营业构成的应收账款会随每一年新增当局性项目确认收入而增添，并跟着每一年当局回款而削减，应收账款余额系积年结存而至。截至2023年底，公司对当局方应收账款余额前五名合计704,946.72万元，占公司应收账款余额的比例为81.06%。公司对当局方应收账款余额前五名客户环境以下：单元：万元■注：常州新港经济成长有限公司为常州市人平易近当局国有资产监视治理委员会出资30亿元成立的常州滨江国有控股团体有限公司持股100%的子公司，公司与其展开的系纳入当局扶植打算的安设房营业，故公司将其应收账款分类为应收当局金钱。当局项目一般以与公司按季或按项目进度结算、逐年拨付的模式操作，近五年应收当局款回款环境以下：单元：万元■如上表所示，公司近五年累计回款73.35亿元，回款环境较为不变和杰出。在每一年新增当局性营业收入的环境下，自2019年至2021年，公司应收当局款期末余额逐年降落；2022-2023年，因公司集中完工交付百馨西苑五期和新景花圃五期两个定销商品房项目，致使应收当局金钱集中增添。上述应收金钱的回款打算当局纳入将来年度财务预算，回款保障性较强。公司按照之前年度当局性应收账款的收受接管环境，参考汗青信誉损掉经验，连系当前状态和对将来经济状态的猜测，认为应收当局金钱尚不存在收受接管风险，故公司未对其计提坏账预备。4、年审管帐师定见（一）核对法式（1）领会公司收入和应收账款的要害内部节制，评价和测试其设计和履行是不是有用。（2）按照公司信誉减值相干政策，评估治理层对信誉风险评估和辨认的公道性。（3）领会与阐发公司年夜额应收账款构成缘由和收入确认环境。（4）连系应收账款函证、收入截止性测试等法式，阐发判定应收账款增加而收入降落的公道性。（5）按照应收账款回款环境，汗青现实产生信誉损掉环境、及治理层对信誉风险评估和辨认，阐发判定公司计提信誉减值的公道性和充实性。（二）核对定见经核对，我们认为：公司应收账款构成和收入确认是真实公道的；当局方应收款未计提信誉减值合适公司一向履行的信誉减值政策和现实环境，具有公道性和充实性。问题4、年报显示，公司其他活动资产期末账面余额8.92亿元，此中北部新城高铁片区地盘前期开辟项目（以下简称北部新城项目）余额4.71亿元、万顷良田拜托项目余额0.10亿元；其他非活动资产期末账面余额19.50亿元，此中北部新城项目余额14.78亿元、万顷良田拜托项目余额4.72亿元。请公司：连系减值测试进程、项目开辟进度、结算与收款环境等，申明其他活动资产和其他非活动资产相干项目扶植支出未计提减值的缘由及公道性，是不是存在减值计提不充实的环境。答复：1、连系减值测试进程、项目开辟进度、结算与收款环境等，申明其他活动资产和其他非活动资产相干项目扶植支出未计提减值的缘由及公道性，是不是存在减值计提不充实的环境公司“其他活动资产”及“其他非活动资产”首要触及北部新城项目及万顷良田拜托项目。（一）北部新城及万顷良田拜托项目营业布景1、北部新城项目为提高地盘清算开辟的程度，按照常州市新北区当局/常州国度高新手艺财产开辟区管委会《关于赞成常州市新北河山贮备中间拜托黑牡丹（团体）股分有限公司作为北部新城高铁片区地盘前期开辟主体的函》，常州市新北河山贮备中间拜托公司对该地块进行独家地盘前期开辟。2010年5月，公司与常州市新北河山贮备中间签定《常州北部新城高铁片区地盘前期开辟拜托合同》，公司负责合同划定中相干地块的地盘前期开辟，包罗供给手艺撑持及资金筹集；地盘抵偿；拆迁、安设抵偿、地盘平整及该地块前期道路和市政配套根本举措措施等工程手续及工程扶植；地盘贮备中间负责打点该地块的用地审批、收购贮备、拆迁立项等手续，终究使得该地块到达国度扶植用地的出让前提。公司在实行上述义务后可以取得响应的收益，收益的计较方式：1、合同项下该地块地盘前期开辟总本钱10%的工程收益；2、公司与常州市新北区当局/常州国度高新手艺财产开辟区管委会对该地块地盘出让净收益依照50%：50%的比例进行分成。结算体例：公司赞成以每一年2月、5月、8月及11月的月底作为结算基准日，协助常州市新北区财务局对公司在该等结算基准日之前三个月内对该地块投入的地盘前期开辟本钱进行核定。地盘前期开辟本钱以常州市新北区财务局核定并经合同两边确认的成果为准，在此根本之上加上地盘前期开辟本钱10%的工程收益进行结算，即结算的工程金钱为：核定的地盘前期开辟本钱*110%。（详见通知布告2010-011）2、万顷良田拜托项目经《江苏省河山资本厅关于常州市新北区万顷良田扶植工程计划方案的批复》（苏河山资函[2010]200号）核准，并按照《江苏省“万顷良田”试点方案》（苏河山资发[2008]290号）和《常州市“万顷良田扶植工程（试点）”》；常州市新北区人平易近当局拜托公司作为新北区万顷良田工程扶植的投资方，承当万顷良田扶植工程（试点）所触及的拆迁、安设、地盘清算及根本举措措施扶植工作。2010年5月，公司与常州市新北区人平易近当局签定《新北区万顷良田工程扶植拜托和谈》，公司负责合同项下的响应工作内容，包罗：万顷良田扶植工程（试点）所触及的拆迁、安设、拆迁后的地盘清算和根本举措措施扶植等。公司在实行上述义务后可以取得本项目扶植本钱10%的工程收益，即新北区财务局应结算给本公司的金钱为本项目扶植本钱*110%。两边赞成以每一年2月、5月、8月及11月的月底作为结算基准日，常州市新北区人平易近当局协助常州市新北区财务局对公司在该等结算基准日之前三个月内投入的本项目扶植本钱进行核定。（详见公司通知布告2010-012）（二）北部新城及万顷良田拜托项目营业账务处置因为对上述项目合同中所涉北部新城及万顷良田拜托项目营业，公司无产权且不属于建造合同，是以开辟支出不宜在“存货”中列报。故公司一向将上述支出作为债权列示，且鉴于其具有收益性，为避免在应收金钱中列示引发的误导，公司按照其活动性将一年内的在“其他活动资产”中列示，跨越一年的在“其他非活动资产”中列示。（三）北部新城及万顷良田拜托项目营业截至2023年底的投入及回款环境该两个项目截至2023年底的投入及回款环境以下表所示：单元：万元■按照常州市新北区财务局向公司出具的《关于常州北部新城高铁片区地盘前期开辟付出事宜的不成撤消许诺函》（常新财经[2010]9号）及《关于新北区万顷良田工程扶植相干付出事宜的不成撤消许诺函》（常新财经[2010]10号）及《关于对黑牡丹团体资金占用费结算调剂的请示》（常新党政办文[2014]685号）的相干划定：常州新北区财务局许诺将在每一个结算基准日的后三个月内完成付出响应的结算金钱。若常州市新北区财务局未能在结算基准往后的三个月内完成付出，则公司有权自该等结算基准日三个月后的第一日起就响应未予付出的金钱（包罗扶植本钱和工程收益）依照一年期银行同期贷款基准利率上浮20%计较向常州市新北区财务局收取资金本钱。综上所述，公司认为列入“其他活动资产”和“其他非活动资产”的首要为公司承接的北部新城项目及万顷良田拜托项目，项目汗青回款较好，付款方均为当局部分，回款有保障，且对未予付出的金钱均已足额付出资金本钱，故公司按照之前年度的回款环境和汗青现实产生损掉环境，认为上述资产不存在减值风险，故未计提减值预备。2、年审管帐师定见（一）核对法式（1）领会公司相干内部节制，评价和测试其设计和履行是不是有用。（2）按照公司相干减值政策，评估治理层对相干风险评估和辨认的公道性。（3）领会与阐发公司相干营业环境，评价项目余额构成的公道性。（4）按照回款环境、汗青现实损掉环境及治理层对相干风险的评估和辨认，阐发判定公司计提减值的公道性和充实性。（二）核对定见经核对，我们认为：公司其他活动资产和其他非活动资产相干项目扶植支出未计提减值预备，合适公司一向履行的相干政策和现实环境，具有公道性和充实性。特此通知布告。黑牡丹（团体）股分有限公司董事会2024年6月21日