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媒体报道 | 投资REITs 专家建议“逢低可入”

来历：中证鹏元来历 I 信息时报        公募REITs（根本举措措施不动产信任投资基金）在5月份再次迎来扩容。截至今朝，本年已有8只公募REITs收到监管批复。二级市场方面，公募REITs也在回暖。对投资者来讲，此刻是投资REITs的好机会吗？又该留意哪些投资风险？公募REITs再添新成员        近日，又有两只公募REITs获批。证监会官网显示，招商公路REIT和华安百联消费REIT已获批，这是5月份第二批获批产物，也是本年第三批获批的公募REITs产物。        招商公路REIT的召募份额总额为5亿份，项目原始权益报酬招商公路，基金治理报酬招商基金，资产撑持打算治理报酬招商财富，根本举措措施资产为安徽省亳阜高速项目。据悉，亳阜高速是国度高速公路网G35济南至广州高速公路的主要构成部门，是安徽省路网主骨架的主要纵线。        据领会，招商公路REIT是招商基金及招商财富在REITs范畴的前锋项目，同时也是招商基金首只获批的公募REIT。招商基金暗示，招商公路REIT的顺遂获批既能为根本举措措施公募REITs市场注入又一活力，亦为其存量资产的进一步盘活打开又一新篇章。        此次获批的华安百联消费REIT底层资产则是百联股分旗下的优良资产上海又一城购物中间。跟着华安百联消费REIT的获批，华安基金也将成为国内消费根本举措措施公募REITs的基金治理人之一，成功实现治理根本举措措施类型的扩大。       “消费根本举措措施REITs将阐扬投融资的主要功能，经由过程本钱市场的价值发现和订价，有益于改良消费活力，优化消费场景，同时盘活企业存量资产，下降欠债率，增进贸易不动产的转型成长。”中证鹏元研发部资深研究员、宏不雅及REITs研究小组负责人吴进辉暗示，消费根本举措措施REITs的底层资产遍及是一二线城市重点区域的优良商场，现金流较为不变，将来房钱增加预期较高，延续看好其投资前景。“一般来讲，消费REITs比力重视区域定位和配套，留意考查估值程度，有较年夜增加空间，合适持久持有。”二级市场价钱迎来反弹        跟着消费根本举措措施REITs陆续刊行上市，公募REITs涵盖的资产类型加倍丰硕、REITs市场范围延续增加。记者留意到，本年4月份以来，公募REITs获批速度加速，今朝已有8只公募REITs收到监管批复。        市场表示方面，在多项利好政策撑持和一季报完成表露的环境下，公募REITs二级市场近期也迎来全线上涨。此中，中证REITs指数近三个月累计涨幅高达10.37%。        同花顺统计显示，截至今朝，我国公募REITs首发上市36只，累计刊行范围到达1188.68亿元，此中首发范围为1138.03亿元；扩募上市4只，扩募范围为50.64亿元，全市场市值范围冲破千亿，到达1052.14亿元。资产类型涵盖消费、高速、能源、财产园、物流、环保、保障房等七类。别的，今朝还有20多只REITs正处于待上市和审核阶段，多只REITs发布扩募通知布告，初步构成“首发+扩募”双轮驱动的款式。本年以来，REITs全收益指数涨幅8.8%，跑赢沪深300等首要股指，部门标的涨幅超20%，在年夜类资产中表示较好，特别是在高分红策略鞭策下，投资者青睐较高。        业内认为，公募REITs是一种介于股债之间，风险、收益适中的金融产物，可在市场风险偏好下行、利率较低布景下为投资者供给抗通胀、持久、不变的投资东西。        在吴进辉看来，REITs二级市场表示受多重身分影响，最素质的是底层资产现金流的不变性。他暗示，作为一个金融品种，REITs同时也会遭到政策、市场情感、投资者行动、订价、活动性等身分影响。       “整体看，我国公募REITs市场仍处于低级阶段，各方介入者都有待进一步摸索和成熟，短时间资产的估值和增量资金影响更年夜，REITs二级市场加倍看量。同时，投资者要留意辨别产权和特许经营权REITs的投资异同点。”吴进辉说。业内保持全年震动向上概念        近日，首批公募REITs也迎来获批三周年。三年来，总计36只公募REITs成功上市，市场整体刊行范围冲破千亿元年夜关。本年以来，多项利好政策的推出也有望鞭策REITs市场实现活动性、范围双晋升，跟着近期市场情感修复，本年REITs市场成长可期。        华泰证券研报认为，公募REITs素质是不动产证券化，产物投资机遇可来自资产端和产物端两部门。起首，高派息率是根本举措措施公募REITs显著特点；其次，优良资产并购有助于晋升REITs产物净值；最后，投资者可按照其他资产价钱、市场情感和活动性等指标构建策略实现REITs的二级买卖收益。        据领会，底层资产品业类型日益多元化，为本钱市场供给了更多收益稳健的中持久投资标的，会不竭吸引以中持久资金为主的社会本钱积极介入。        在业内助士看来，跟着REITs市场扶植稳步推动，公募REITs慢慢进入常态化刊行阶段，不动产运营或将迎来资管时期，为投资者供给更丰硕的投资选择和持久投资价值。        瞻望后市，吴进辉认为，REITs市场延续提质扩容，扩募加速，进一步丰硕资产类型，数据中间和景区等REITs有望继续落地。REITs资产较优良，高分红特点凸起，持久设置装备摆设价值显著。短时间来看，当前REITs市场履历春节后的强势反弹，今朝横盘近2个月，估值整体偏高，留意设置装备摆设性价比和机会，不雅望资金较多；REITs及时指数等政策利好有望落地，建议逢低可入，延续看好后市，保持全年震动向上概念。        需要提示的是，投资者应当充实熟悉REITs区分于股票、债券等产物的风险收益特点和产物特征，按照将来分红预期公道评估REITs价值，在该类产物投资中要公道设置装备摆设资产，并做好持久投资。投资公募REITs要留意哪些风险？        一是市场价钱波动风险。根本举措措施公募REITs具有权益属性，受宏不雅经济情况、市场预期和买卖情感等身分影响，二级市场价钱存在波动风险。        二是资产经营风险。底层根本举措措施项目可能因宏不雅经济、行业政策、公司治理等身分影响，经营现金流（如房钱收入、收费范围等）存在不及预期的风险，进而影响时代分红、资产价值和市场价钱。        三是活动性风险。根本举措措施公募REITs今朝尚处于市场成长早期，市场畅通容量较小，整体市场买卖还不太活跃，可能会晤临必然的活动性风险。REITs 与股票、债券的区分        与股票比拟，REITs具有两重属性，投资者收益首要来历于时代分红收益和资产价值晋升带来的份额价值增加收益。其次，REITs具有较高的分红比例，采纳强迫分红政策。需要留意的是，REITs基金分红来历首要依托可预期的资产运营收益，是以，单元价值波动相对较小，根基不会呈现年夜幅增加或保持性的增加，产物的底层资产成长性相对较好。        和债券比拟，REITs无固定利钱回报，可是有不变强迫的分红机制，并在此根本上有资产增值带来的份额价值晋升预期。别的，REITs依托于资产自己的现金流发生能力，同时对治理人运营能力要求会相对较高一点。。

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